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Lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria: specifiche e titoli abilitativi

lavori in casa, manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria

Molto spesso la burocrazia edilizia crea confusione, cerchiamo di fare chiarezza su quelle che sono le principali categorie delle lavorazioni: manutenzione ordinaria e straordinaria. 

È importante partire dal termine “manutenzione”, questo infatti implica il concetto di “mantenere” e perciò di non trasformare, salvo specifiche eccezioni che approfondiremo in seguito.

 

Cosa intendiamo per Manutenzione Ordinaria?

lavorazione di manutenzione ordinariaNel Testo Unico dell’ Edilizia (Art.3 380/01 lettera a) sono classificate come lavorazioni di manutenzione ordinaria

“gli interventi edilizi che riguardano le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e quelle necessarie ad integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti”

Quali sono i lavori che rientrano in manutenzione ordinaria?

Possiamo perciò dire che le Lavorazioni di Manutenzione Ordinaria coinvolgono interventi minori che si limitano a migliorare e rinnovare le finiture degli edifici esistenti, senza la possibilità di apportare modifiche significative ad altre parti.

Per esempio, non è consentito spostare pareti o strutture portanti, neanche di pochi centimetri. Inoltre, riguarda anche gli impianti tecnologici esistenti, consentendo solo integrazioni, ma non modifiche sostanziali.

 

Quando la manutenzione ordinaria diventa straordinaria?

Nel momento in cui le lavorazioni andranno ad interessare modifiche sostanziali, strutturali, allora si sfocerà nella manutenzione Straordinaria. Si dovrà procedere alla verifica e alla pratica edilizia necessaria alle regolamentazioni, con il supporto professionale di un tecnico abilitato (iscritto all’Ordine Professionale).

 

Quale titolo abilitativo richiede la manutenzione ordinaria?

Gli interventi di manutenzione ordinaria rientrano in quella che viene definita dal TUE Art.6 (L) 380/01 Attività Edilizia Libera e

“fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, i seguenti interventi sono eseguiti senza alcun titolo abilitativo”

Prima di procedere è importante fare una precisazione su qualcosa che genera sempre molta confusione: Edilizia libera NON è equivalente a Manutenzione ordinaria. In breve:

  • Edilizia Libera rientra nell’ambito del titolo abilitativo, ossia delle autorizzazioni necessarie per poter eseguire un intervento edilizio
  • Manutenzione Ordinaria è una tipologia di intervento compiutamente disciplinata dalle norme sull’edilizia.

Possiamo dire perciò che le lavorazioni di manutenzione ordinaria possono essere realizzate senza la necessità di ottenere una CILA (Comunicazione di Inizio Lavori), una SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività), un PdC (Permesso di Costruire) o una SCIA Alternativa. 

!!!attenzione!!!
È fondamentale conformarsi alle regolamentazioni stabilite dagli strumenti urbanistici del comune e rispettare tutte le normative settoriali che influenzano la regolamentazione delle attività edilizie.

 

Limiti e vincoli della manutenzione ordinaria

Particolare attenzione va data alla definizione di Edilizia Libera, perché questa non presuppone non avere vincoli.
Difatti il presupposto fondamentale per effettuare tali opere è la totale conformità alla disciplina urbanistico edilizia riguardo:

  • strumenti urbanistici comunali (Piano Regolatore Generale e attuativi)
  • Regolamenti edilizi comunali
  • Normative edilizie regionali
  • DPR 380/01

Inoltre vanno ad essere limitate e/o condizionate da alcune Norme, come:

  • Paesaggistica
  • Barriere architettoniche
  • Beni Culturali
  • Antisismica
  • Varie ed eventuali

 

Con la manutenzione ordinaria ho bisogno dell’architetto?

È fortemente consigliato, nonostante non si debba produrre alcuna pratica edilizia, intesa come CILA, SCIA o PdC.
Rivolgersi ad un architetto è cruciale per verificare la totale conformità dell’unità immobiliare e per poter procedere con le lavorazioni di manutenzione ordinaria senza incorrere in problematiche future.

 

Cosa intendiamo per Manutenzione Straordinaria?

lavorazione di manutenzione ordinariaQuesta categoria di intervento, introdotta dalla L. 457/78 e poi integrata nel Testo Unico dell’ Edilizia (Art.3 380/01 lettera b ) classifica come lavorazioni di manutenzione straordinaria

“le opere e le modifiche necessarie per rinnovare e sostituire parti anche strutturali degli edifici, nonché per realizzare ed integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici, sempre che non alterino la volumetria complessiva degli edifici e non comportino mutamenti urbanisticamente rilevanti delle destinazioni d’uso implicanti incremento del carico urbanistico.”

Con il Decreto Sblocca Italia 164/2014 viene integrata nel TUE l’opzione frazionamenti o accorpamenti di unità immobiliari

“Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Nell’ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono comprese anche le modifiche ai prospetti degli edifici legittimamente realizzati necessarie per mantenere o acquisire l’agibilità dell’edificio ovvero per l’accesso allo stesso, che non pregiudichino il decoro architettonico dell’edificio, purché l’intervento risulti conforme alla vigente disciplina urbanistica ed edilizia e non abbia ad oggetto immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42

 

Quali sono i lavori che rientrano in manutenzione straordinaria?

In ogni caso, la manutenzione straordinaria ha come condizione essenziale il non apportare mutamento di destinazione d’uso, modifiche volumetriche e variazioni del carico urbanistico.

Possiamo perciò dire che le Lavorazioni di Manutenzione straordinaria comprendono lavori e modifiche che possono coinvolgere cambiamenti più significativi, inclusi il rinnovo e la sostituzione di parti degli edifici esistenti, anche quelle di natura strutturale.

Il campo di applicazione del concetto di manutenzione straordinaria è più ampio e consente modifiche che possono alterare lo stato originale dell’edificio. Inoltre, questa categoria comprende anche interventi per l’installazione e l’aggiornamento di servizi igienico-sanitari e tecnologici, inclusa l’aggiunta di nuovi elementi o modifiche sostanziali.

 

Quale titolo abilitativo richiede la manutenzione straordinaria?

Questa categoria di interventi richiede l’asseverazione di specifiche pratiche amministrative necessarie per l’esecuzione di qualunque tipo di intervento su qualunque tipo di edificio.

Dopo l’aggiornamento del D.lgs 222 sono stati snelliti e aggiornati nei titoli abilitativi edilizi seguenti:

CILA – Comunicazione di Inizio Lavori Asservata è un titolo abilitativo “basic” e serve per le realizzazioni non classificate nella manutenzione ordinaria.

SCIA – Segnalazione Certificata di Inizio Attività è un titolo abilitativo richiesto per gli interventi che coinvolgono gli elementi strutturali dell’edificio e modifiche al prospetto.

SCIA ALTERNATIVA AL PdC  è un titolo abilitativo per che si trova a metà strada tra una normale SCIA e un PdC.

PdC – Permesso di Costruire è un titolo abilitativo che serve per ogni tipo di intervento che prevede la trasformazione edilizia o urbanistica del territorio.

!!!attenzione!!!
Tutte le pratiche sopra citate devono essere asseverate da un tecnico abilitato iscritto alla sezione Senior – A dell’ordine di riferimento.

 

Conclusioni

Infine ci preme sottolineare che per la complessità normativa è bene agire con prudenza.

Essenziale è comprendere le distinzioni tra la manutenzione ordinaria e straordinaria, verificare e sincerarsi se davvero un intervento rientri in una o nell’altra categoria.

 

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Siamo qui per aiutarti a trasformare i tuoi progetti in realtà, nel rispetto delle normative edilizie.

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